الجواب المختصر
العبرة بالعقد. فإقراض المطوّر العقاري بنسبة ثابتة، مباشرةً أو عن طريق السندات، قرض بفائدة، وقد حرّم مجمع الفقه الإسلامي الدولي هذه الأوراق أيًّا كان اسمها (القرار 60). أما شراء حصص في شركة أو مشروع عقاري، مع حصة من الربح الفعلي واحتمال الخسارة، فمشاركة جائزة إذا كان النشاط مباحًا ولم يُضمن شيء.
ما تقوله الهيئات
مواقف رسمية مع مراجعها. والشارة تلخص موقف الهيئة، لا رأي موقع السبيل.
-
مجمع الفقه الإسلامي الدولي منظمة التعاون الإسلامي، جدةمحرّم
الأوراق المالية التي تُلزم المُصدِر بردّ المبلغ مع فائدة محرمة إصدارًا وشراءً وتداولًا، أيًّا كان اسمها («شهادات استثمار» أو «سندات ادخار»)، وسواء سُميت الفائدة ربحًا أو عائدًا أو عمولة.
القرار 60 (11/6)، 1990
-
مجمع الفقه الإسلامي الدولي منظمة التعاون الإسلامي، جدةجائز بشروط
سندات المقارضة (صكوك المضاربة) جائزة إذا مثّلت حصة شائعة في رأس مال مشروع، وخوّلت حاملها حصة من الربح الفعلي، ولم تضمن رأس المال ولا عائدًا ثابتًا.
القرار 30 (5/4)، 1988
المواقف منقولة كما هي، وقد يرى علماء آخرون غيرها. المنهج والتنبيهات
حسب بلدك
- فرنسا
- تعرض أكثر منصات التمويل الجماعي العقاري سندات أو قروضًا بنسبة ثابتة للمطوّرين العقاريين، وهي قروض بفائدة. أما العروض القائمة على الأسهم أو الحصص في الشركات (equity) فقد تكون متوافقة إذا كان النشاط مباحًا والعائد غير مضمون.
- المملكة المتحدة
- عرضت بعض المنصات استثمارات عقارية عبر حصص في شركات مع رقابة شرعية؛ تحقق من بنية كل عرض ومن وجود هذه الرقابة فعلًا.
- المغرب
- ينظّم القانون 15-18 التمويل التعاوني (التمويل الجماعي)، وتقدم البنوك التشاركية من جهة أخرى تمويلات عقارية بالمرابحة.
ثلاث صور وثلاثة أحكام
| الصورة | ما تملكه | الحكم |
|---|---|---|
| سندات أو قرض للمطوّر | دين بنسبة ثابتة | قرض بفائدة: مستبعد |
| حصص في شركة أو مشروع | حصة في العقار أو المنشأة | مشاركة: جائزة بشروط |
| حصص في شركة تأجير | حصة من أجرة فعلية | جائزة إذا كانت الأجرة من انتفاع مباح |
لماذا تطرح النسبة الثابتة إشكالًا
العائد المحدد مسبقًا على رأس مال مُقرَض ربا، سواء سُمي فائدة أو كوبونًا أو عائدًا. وقد بيّن مجمع الفقه الإسلامي الدولي أن الاسم الذي يُطلق على الورقة («شهادة» أو «سند» أو «توظيف») لا يغيّر شيئًا (القرار 60 (11/6)).
شروط المشاركة المتوافقة
- أن تصبح مالكًا لحصة حقيقية في المشروع أو الشركة (المشاركة)، أو أن تدفع رأس مال إلى مدير مقابل حصة من الربح (المضاربة).
- أن يُوزَّع الربح بنسبة مئوية لا بمبلغ ثابت.
- ألا يضمن صاحب المشروع رأس المال ولا العائد، وأن تُتحمَّل الخسارة بحسب الحصص.
- أن يكون المشروع نفسه مباحًا، وألا يموّل نفسه بقرض كبير بفائدة (انظر نسب أداة فحص الأسهم).
الصناديق العقارية (SCPI وREIT)
الشركة التي تملك عقارات وتوزع أجرتها تُعامل معاملة السهم: نشاط المستأجرين، والديون بفائدة، وإيرادات الفوائد. انظر الأسهم.
الآيات
ٱلَّذِينَ يَأْكُلُونَ ٱلرِّبَوٰا۟ لَا يَقُومُونَ إِلَّا كَمَا يَقُومُ ٱلَّذِى يَتَخَبَّطُهُ ٱلشَّيْطَٰنُ مِنَ ٱلْمَسِّ ذَٰلِكَ بِأَنَّهُمْ قَالُوٓا۟ إِنَّمَا ٱلْبَيْعُ مِثْلُ ٱلرِّبَوٰا۟ وَأَحَلَّ ٱللَّهُ ٱلْبَيْعَ وَحَرَّمَ ٱلرِّبَوٰا۟ فَمَن جَآءَهُۥ مَوْعِظَةٌ مِّن رَّبِّهِۦ فَٱنتَهَىٰ فَلَهُۥ مَا سَلَفَ وَأَمْرُهُۥٓ إِلَى ٱللَّهِ وَمَنْ عَادَ فَأُو۟لَٰٓئِكَ أَصْحَٰبُ ٱلنَّارِ هُمْ فِيهَا خَٰلِدُونَ ٢٧٥
أسئلة شائعة
هل يمكن أن تكون المنصة التي «تضمن» رأس المال متوافقة؟
لا، فضمان صاحب المشروع لرأس المال يحوّل المشاركة إلى قرض. أما ضمان طرف ثالث مستقل دون مقابل فمحل نقاش بين العلماء.